亚中物流资产注入,提升上市公司盈利能力。
   
公司原主业为有色金属采选业,15年营业收入3,767.91万元,同比下降22.80%,扣非后归母净利润-1.96亿元。16年12月,公司拟以全部资产及负债与亚中物流100%股权的等值部分进行置换,差额部分41.6亿元由公司发行3.29亿股向广汇集团、西安龙达和广汇化建购买,发行价格12.64元/股。目前公司已完成借壳上市和配套募集资金,广汇集团成为公司控股股东。亚中物流营业收入和毛利主要来自物流园经营业务,16年上半年毛利1.88亿元,其中96.78%来自物流园经营。
   
升级自持物业提高租金水平,管理输出实现“轻资产”运营。
   
公司物流园经营业务分为自持和租赁两种模式。自持物业美居物流园于03年开始运营,总建筑面积约68.21万平方米,拥有11栋商业楼栋,其租金收入占物流园经营收入比例超过85%。K、L 座改造工程于16年12月进入内部装修阶段,预计18年平均日租金同比增长20%,实际出租面积同比增长8.59%。通过自持物业经营,公司积累了丰富的商业物业运作经验,便于管理输出和实现“轻资产”经营。
   
配套募资14亿元,打造综合物流基地和O2O 社区平台。
   
此次资产重组配套募集资金不超过14亿元,发行价格13.46元/股,发行数量为1.04亿股。其中7亿元拟投入乌鲁木齐北站综合物流基地项目,进入正常运营后,预计每年实现净利润4,612万元;1亿元拟投入社区互联网综合服务平台,成熟后预计每年实现净利润798.30万元;6亿元拟用于补充流动资金和偿还金融机构借款,预计将减少年财务费用5,400万元,同时降低公司的资产负债率。
   
q美居物流园改造后日租金和出租面积增长是看点。
   
预计17-19年,公司归属母公司所有者净利润分别为3.48亿元、5.01亿元和5.66亿元,同比增速分别为41.05%、43.94%和13.03%。对应当前收盘价,17-19年PE 分别为18.76倍、13.03倍和11.53倍。预计美居物流园K、L 座改造完成后,将带来日租金和实际出租面积的增长;一龙歌林和蜀信公司地产项目有望贡献业绩;“一带一路”背景下乌鲁木齐北站综合物流基地项目建设及发展值得期待。首次覆盖给予“买入”评级。
   
风险提示。
   
(1)美居物流园升级改造进度低于预期;
   
(2)一龙歌林和蜀信公司地产项目进度低于预期;
   
(3)乌鲁木齐北站综合物流基地项目进度低于预期。