商业物业租赁贡献主要增量,美居物流园租金稳定
   
在美居物流园租金稳中有增的情况下,商业物业租赁成为公司1Q17最主要的增量利润来源,为充分利用经营经验并合理控制资产负债规模,16年上半年公司陆续通过租赁承包的方式获取物业运营权,以此作为公司扩大商业物业经营业务的基础。目前公司已经与地处乌鲁木齐核心经济圈的时代广场、米东区香缇苑大商、昌吉全优市场以及溪语原筑四家签订了协议。16年下半年确认约收入约7900万元,17年成为公司重要增长点。
   
除上述物业外,公司也已与中天大厦、宝山壹号、雅山郡、御园印象等物业与产权人(或建设业主)签署意向协议,拟通过租赁方式取得其物业运营权,以不断拓展公司的经营规模。
   
K/L座有望年内开园,美居去建材化稳步推进
   
为持续创新和优化自有物流园结构,公司计划将娱乐餐饮综合商超引入美居物流园,因此16年开始对美居物流园K/L楼(面积占比约9%)实施装修升级,根据公司前期资料披露,转型后的K/L座租金水平相比之前将有2倍以上的增长,若年内实现开园,将成本公司另一主要利润贡献点。
   
综合物流供应链与智慧社会将成为公司远期转型方向
   
公司积极把握“一带一路”机遇,布局现代物流产业链,拟利用募集资金新建北站物流基地项目,项目建成后将形成智能冷链仓储中心、定制仓储中心、物流信息服务中心、城市配送中心及配套商业为一体的智慧型综合物流基地。除此公司将充分利用乌鲁木齐市一千多个小区物业资源潜力,整合线上线下资源,为社区居民提供包括物业服务、购物、家政、餐饮、娱乐等在内的多样化、便捷式的消费及综合服务。
   
投资建议:预计17/18年将实现EPS:0.72/0.93元/股,PE分别为:19.7x/15.3x,给予“买入”评级。
   
风险提示:新疆建材市场需求不达预期,商业物业开拓进度不确定。